Erw. Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Veräußerung einer KapG
BFH, Urteil vom 03.06.2025, III R 12/22 – Der BFH hat entschieden, dass der Verkauf von fünf Immobilien durch eine Kapitalgesellschaft an einen Erwerber im dritten Jahr nach Erwerb einen für die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG schädlichen gewerblichen Grundstückshandel indiziert. Für die Beantwortung der Frage, ob die Tätigkeit einer Kapitalgesellschaft den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG überschreitet, kommt es auf das Kriterium der Nachhaltigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG nicht an.
Werden mehr als drei Immobilien innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren veräußert, wird nach ständiger Rechtsprechung des BFH ein sog. gewerblicher Grundstückshandel unterstellt. Für Zwecke der Gewerbesteuer wird in solchen Fällen die sog. erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG versagt. Nach der Vorschrift unterliegen Erträge, die ausschließlich aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes resultieren, sowie Erlöse aus der Veräußerung von verwalteten Immobilien nicht der Gewerbesteuer.
Im vorliegenden Fall veräußerte die Klägerin, eine GmbH, im Streitjahr 2018 in einer Urkunde fünf von ihr gut zwei Jahre zuvor erworbene Grundstücke. In ihrer Gewerbesteuererklärung für das Streitjahr beantragte die Klägerin die erweiterte Kürzung. Nach Auffassung des zuständigen Finanzamts lag hingegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sodass der Klägerin die erweiterte Kürzung versagt wurde. Die hiergegen gerichtete Klage zum erstinstanzlich zuständigen FG Berlin-Brandenburg (Az. 8 K 8008/21) blieb erfolglos. Das FG schloss sich der Sichtweise des Finanzamts an.
Auch die Revision der Klägerin zum BFH blieb ohne Erfolg. Der erkennende Senat verwies zunächst auf die ständige Rechtsprechung des BFH, wonach es notwendige Voraussetzung für ein Grundstücksunternehmen im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist, dass die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes nicht den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung überschreiten. Bloße Vermögensverwaltung ist (noch) gegeben, wenn der Erwerb von Grundstücken lediglich den Beginn und die spätere Veräußerung das Ende einer grundsätzlich auf Fruchtziehung gerichteten Tätigkeit darstellt, also kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Hingegen ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen, wenn die Verwaltung oder Nutzung des eigenen Grundbesitzes die Grenzen zur Gewerblichkeit überschreitet.
Noch nicht höchstrichterlich entschieden war indes die im vorliegenden Fall streitige Frage, ob im Hinblick auf die erweiterte Kürzung auch bei einer Kapitalgesellschaft das Kriterium der Nachhaltigkeit gemäß § 15 Abs. 2 EStG in derselben Weise zu prüfen ist wie bei einem Personenunternehmen, wenn für dieses zu entscheiden ist, ob es originär gewerblich tätig ist. Nach Auffassung des BFH kommt es auf das Kriterium der Nachhaltigkeit der Tätigkeit jedoch nicht an: So kann der Rahmen bloßer Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes in einer für die erweiterte Kürzung schädlichen Weise unabhängig davon überschritten sein, ob insofern auch eine nachhaltige gewerbliche Tätigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG vorliegt.
Dementsprechend entschied der BFH dahingehend, dass auch eine En-bloc Veräußerung an einen einzigen Erwerber von fünf Grundstücken im dritten Jahr nach dem Erwerb gewerblichen Charakter hat. Damit wurde ein schädlicher gewerblicher Grundstückshandel begründet; die erweiterte Kürzung war zu versagen.
Auch die der Klägerin materiell-rechtlich zustehende einfache Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG) konnte ihr im Revisionsurteil nicht mehr gewährt werden, da die Klägerin die hierfür erforderlichen Unterlagen im finanzgerichtlichen Verfahren trotz Aufforderung nicht vorgelegt hatte und somit ihren prozessualen Mitwirkungspflichten nicht nachgekommen war.
